Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

Простая на вид сделка редко бывает простой в документах. Мы поднимем всю историю права собственности на объект недвижимости и проверим личность продавца. В выписке ЕГРН смотрим обременения, аресты и основание права продавца. Отдельно выясняем, кто прописан в квартире, и нужно ли согласие супруга на продажу. Вторичный рынок тем и отличается от новостройки: у объекта уже есть прошлое, и спор о праве приходит оттуда.

Если вы берёте жильё в новостройке, потенциальные риски другие. Там мы читаем договор с застройщиком, сроки и условия передачи объекта, а не историю прошлых собственников.

Здесь покупатель теряет сразу и квартиру, и деньги. Проверяем продавца по реестру банкротств, картотеке арбитражных дел и базе приставов. Исполнительные производства, в том числе по налоговым долгам, видны в базе приставов. Сам долг сделку не запрещает, а вот арест или запрет на регистрационные действия её остановит: регистрацию приостановят (ст. 26 закона № 218-ФЗ).

Налоговый долг опасен иначе: он повышает шанс, что продавца приведут в банкротство, а вашу покупку оспорят уже там. Опасен и короткий срок между вашей сделкой и банкротством. По пункту 1 статьи 61.2 закона о банкротстве суд может признать недействительной сделку, совершённую за год до принятия заявления о банкротстве или после него, если цена оказалась неравноценной. Этот риск мы оцениваем до подписания договора, а при подтверждении подключаем свою практику банкротства физлиц и оспаривания сделок.

Претендент на квартиру может появиться через годы. Круг наследников проверяем по свидетельству о праве на наследство и документам, которые продавец получил у нотариуса: кто вступил в права и кто отказался от доли. Отдельно разбираем семью продавца. Нужно ли согласие супруга, есть ли несовершеннолетние дети с правом на жильё, не делится ли объект после развода. При разводе продавца смотрим, попадает ли квартира в раздел имущества и нужно ли согласие бывшего супруга.

Самый незаметный риск на вторичке. Выясним, вкладывал ли продавец материнский капитал в эту квартиру. Если вкладывал, жильё обязаны были оформить в общую собственность с детьми. Это часть 4 статьи 10 закона № 256-ФЗ, и мы проверим, выделены ли доли.

Банк проверяет свой залог, а не ваши риски по жилью. Договор согласуем с требованиями вашего банка и кредитным одобрением. Отдельно разберём порядок расчёта: первоначальный взнос, момент перевода кредитных денег продавцу и условия, при которых банк их не отдаст.

Продавца тоже можно втянуть в суд после сделки. Мы соберём ваши документы и подготовим договор под вашу цену и сроки. Прописываем, когда вы получаете деньги. И когда передаёте ключи.

Нежилую недвижимость мы проверяем по другим признакам, чем жилую. Сделки с коммерческой недвижимостью идут теми же работами прайса, но состав проверки у них свой.

Смотрим назначение помещения, перевод из жилого фонда в нежилой, полномочия подписанта со стороны организации или ИП. Договор купли-продажи собираем под этот тип объекта, включая расчёты между юрлицами. Если помещение сдано, проверяем действующие договоры аренды недвижимости и вписываем отдельным условием, что происходит с арендатором после перехода права.

У земельного участка свой набор документов. Смотрим категорию земель и вид разрешённого использования, границы по выписке ЕГРН, нет ли на участке незарегистрированных построек. Если на земле стоит дом, проверяем оба объекта: и дом, и участок под ним. Земельные участки без установленных границ отмечаем в заключении отдельно: по ним спор с соседями возможен уже после покупки.